房地产市场回暖了吗？当然没有！如果按照今年上半年几个月的楼市态势，还真有希望，不过刚过去的月份显示，楼市又出现了下行波动。
官方给出的解读是，今年以来，随着各项稳定房地产政策的加快落实，房地产市场持续朝着止跌回稳的方向发展。但需要注意的是，房地产市场仍处于调整过程中，市场信心有待持续修复，市场供求关系也有待改善，要实现房地产止跌回稳还需要继续努力。
所以，这才是最客观的说法，楼市向好也罢，没有回暖也罢，其实都是对的，尽管向好，也并没有达到预期，也就意味着楼市要想回暖还有很长的路要走。
就在刚刚，6月24日新华社消息，央行等六部门联合发布《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》，《意见》指出，要夯实宏观经济金融基础，支持居民就业增收，优化保险保障，积极培育消费需求，共19项重点举措。这些措施的实施将有助于释放消费潜力，促进经济健康发展。
虽然并非针对房地产的政策，但是如果经济能够得到持续恢复，那么将与房地产形成良好的互动关系，相辅相成。而且接下来的细则中一定会有跟房地产直接有关的利好政策出台，这是毫无疑问的。
这一轮房价下调从2021年7月下行周期开启已长达4年，那么这种调整什么时候会止跌回稳呢？2025年是止跌回稳的关键一年，相信很多人都非常关心，不仅有房没房。
近日，中金也对房地产未来何时形成拐点做出了预测。中金认为，房地产市场“止跌回稳”信心已树立，但逐步实现该目标的过程或分为三个关键阶段，仍须一定耐心。这一轮房地产拐点有望1-2年后到来，也就是说最早有望在2026年实现，或者2027年见底。
在中金经过数据大模型分析后，他们认为，整个房地产市场止跌回稳，将分三步走，第一步，2025年将实现交易量的止跌回稳，这得益于全国上下的持续救市政策，从而驱动销量环比改善。
第二步，房价会在2026年实现企稳，供需再平衡后预期转向。第三步，投资回升在2026年后，那个时候土地购置和新开工回暖。一旦楼市完成三步走，整个房地产将进入新一轮正循环。
当然，在楼市回暖过程中，也是呈分化状态的，比如，一线城市会在2025年底完成止跌回稳。因为一线城市产业领先，人口净利润大，刚性需求强，加上城中村改造加速，所以一线城市在2025年能迎来率先全面企稳！预计大多数强二线城市会在2026年-2027年企稳。
至于三四线城市，跟我们之前的判断一样，可能很难短期内企稳。因为大多数三四线城市可能会随着人口净流出，库存周期持续拉长，导致楼市逆转压力很大。
在中金看来，房价水平的横向对比并不足以指引周期拐点何时到来，供需关系所指引的价格预期才是需要关注的核心变量。不过短期看，大家的预期还是决定了观望情绪，不过随着市场的逐步向好，大家的预期也会改变。从而影响房价预期。
说白了，我们就看看各城市的库存消化情况吧。就新房而言，有的卖了好几年还在卖，有的一开盘就能被抢，都是真实存在的。
整体看，未来中国房地产已经很难整体回稳复苏，因为无论是人口还是城镇化率都决定了不可能回到过去了，或许还会有少数核心城市核心地段会持续存在结构性机会。
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